球盟会 - 房东退出市场？杭州、广州、上海二手房挂牌量大幅下降的背后

近期，杭州市、广州市和上海市的二手房挂牌量遭遇了大幅下降，分别降幅为39%、32%和31%。这一组惊人的数据究竟暗示了什么？难道市场上房源已经被抢购一空，还是说业主们已经选择撤回出售，开始重新思量自己的销售策略？

在分析房屋交易动向时，我们必须将视角扩展到住房租赁制度的变化上。新的住房租赁条例经历了从征求意见阶段到正式发布的多个环节。讨论围绕房源的真实情况、合同的备案、押金的退还、中介的收费以及租客的权益展开。这一系列制度的制定，将在多大程度上提升我们的居住体验，关键在于各地的执行力度。

在中国，房子已然成为人们一生中最重要的交易对象。购房和租房的痛苦体验截然不同：购房是一次性的重大投资，轻则缩水配置，重则可能遭遇项目停工，几乎让人感觉自己在孤注一掷的赌局中。若成功，便会拥有一个庇护所，若失败，那将是一生的债务沉重负担。相对而言，租房则像是一场慢性的消耗，遇到一个好房东的几率，与找到既便宜又地段优越的优质房源几乎相当。即使是精心布置的出租屋，依然是他人名下的财产，频繁的搬家无疑会带来巨大的心理负担。 球盟会

房屋租赁条例的完善，使得行业规范化成为可能，但在实践中的执行仍然面临地域差异。例如“租购同权”的问题，购房者依旧处于明显弱势。以孩子入学为例，多数城市在入学时优先考虑有房有户的家庭，接着是有房无户的，有居住证的则排在第三，最终无房无户的孩子则在队伍的末尾。为了获得手续的齐全，租客需要提供营业执照或劳动合同、社保，再加上房屋租赁合同和居住证的办理，非要与租房无关的学区划分集成在一起。

在城市的语境下，租房者必须不断证明自己的稳定性和长期租约，证明他们愿意在这里扎根，并且要通过劳动合同和社保来验证自己的工作与收入。租客得一一自我证明，而购房者则不需如此，红本与这座城市的更深层次的捆绑关系，成为了最有力的证明。房产业主和相关公共服务的资源倾斜，确实是基于他们对卖地和税收的贡献，但我们不应让租客在付出努力证明自身价值后，再被毫无公平地划分为三六九等。

实际上，租房者才是真正支撑一座城市的基石。中国的城镇化奇迹归根结底在于人口的集聚和效率的提升，租房者的消费能力往往超过购房者。若地方政府的政策依然延续过去对租赁群体的隐性歧视，绝不会吸引到使城市生机盎然所需的人口。为了争夺人才，不少城市已逐渐放宽了入户和居住的门槛，而一些地方的做法却恰恰相反，反而逼迫人们离开。 球盟会

全国租赁条例的发布后，各地的实施状况将成为检验一个城市进步与否的重要标准。这里我们需要关注一个重要的环节：市级以上必须建立住房租金监测机制，并定期发布租金水平的信息。这一机制何以显得如此重要？

观察房租变化的方法通常有两种：民间通过贝壳、中指、诸葛找房、克而瑞等机构发布的月报和年报，而官方则依赖统计局每月发布的CPI。排除食品和能源，值得关注的是居住分项。尽管反映房租变动的数据相当丰富，但很难找到一个能全面真实反映市场的标准。过去两年，各大机构的房租数据大幅下降，引用中指数据预测2024年全国重点城市的租金累计下跌3.25%。同样在40个大中城市中，挂牌租金均价为34.37元每平方米每月，但这些数据所反映的时间段并不能直接用于未来市场的判断。

而统计局的CPI波动幅度相对较小，房租部分的变化则一直徘徊在零附近。由于涉及的机构数据来源有限，实际可能低估了房租变化对生活成本的影响。因此，住房租赁条例明确提出建立全国租金监测机制，将来的希望是借此实现数据的全国联网，并推动CPI中房租统计方式的创新，更加真实地反映民众的生活状态。这可能实则是全国租赁条例发布的重要意义之一。 球盟会

因此，普通租客在今后的关注点上也应更聚焦在房租，而非一味追捧房价。首先，房价数据受到多种影响，尤其是政府行政手段可能带来的“人为”干预使得市场价格难以真实反映；二手房的价格也可因库存丰富的区域而被拉低。其次，随着行业步入了相对稳态，房产的价值评价已逐渐从房价向租金转变。从之前单纯的差价赚取，切换到了如今更多依赖租金收入。

简单来说，年租金与房产总价的比值，也就成了我们这类分析中重要的指标。以一处价值100万元的房产为例，若年租金为3万元，扣除利息、折旧、空置和维护后的持有成本，这样的回报率就显得相对不高。我们也可以从租金回报率中反向推导，得到“收租比”。假设该房子的年租金为3.33万元，未扣除成本的简单租金回收期大约需要30年，意味着其收租期相当于30倍的年租金，这一指标可以在城市之间进行比较。

当然，这只是一种粗略的类比。在一线和强二线城市，尽管房子回报率低于2%，卖房速度却非常快，市场交易属性明显；比如哈尔滨和银川等城市，即使短期内达到了3%甚至更高的租金回报，也往往是由于房价下滑所致，而非租金上涨推动的价值提升。随着需求双降的可能性上升，房价与房租双双下行的情形也并非不可能，未来还需关注年轻人口及产业结构的变化。 球盟会

回到前面提到的挂牌量大幅下降的数据，这一现象的背后，然而恰恰是2026年9月前20天，重点20城的二手房成交套数同比增长了13.1%。